原标题wDk：世说 | 奥园却步集 来源dps：观点地产新媒体
观点地产网 7月3日D8Nj，在完成股权过户后第三天JdbR，备受瞩目的奥园集团与京汉股份的收购案被传一些消息YxEM。
有报道以京汉股份债务危机5mM、交易收购款支付hf2bh、项目交割等方面为切入点FzA，对交易进展是否顺利提出质疑EaS。
据此bu，奥园e0p、京汉双方联合发布澄清声明EdfEJ，表示收购后续的相关工作正在按照协议约定推进中7T。TLaB“收购款项均按时足额支付asS，履约情况正常Zv……双方期待通过本次交易合作，共同推进京汉股份未来实现高质量9c1F、可持续发展j5Yds。aTe8”声明称T6He。
尽管上述消息所描述情况真伪存疑wrZ8，但市场对此事的关注，也多少透露出对奥园进行公司股权层面的收并购或入股M547，是抱有一些怀疑态度的4Uj0DA。从中体产业和百年人寿7I0xZO，该公司近年来对大型并购入股的成功经验不多ZQ。
因此值此机会aPyB，我们或可以回顾一下奥园过去有代表性的两次入股尝试in08，权当温故知新TYD。当然fWSv，在讨论这两宗交易的时候ua，亦要结合奥园的发展进程进行观察X。
收并购策略
总结奥园集团的发展历程，这家近几年快速崛起的房企系以收并购立身uIPBm。
据观点地产新媒体了解jUuGT，奥园于2013年第一次提出三年规划ETl，对外公布确立“商住双线发展Uf”策略q4N，并宣布进入快速发展周期0。当时NpgGi，当时奥园管理层已开始强调收并购的重要性fCb。
2017年C，奥园提出第二个三年计划gZ，规划年内要北上进入多个省市qrA1，初步建立环渤海区域、华东区域OpE、中西部核心区域和华南区域四大片区5n。
2018年则围绕重点区域的城市群ns，在新进入城市及周边扩大投资规模T，加大对一二线城市周边卫星城的投入HK81。2019年cXp，奥园将主要关注已进入市场的产能和份额提升BcIM。
三年内r2D，收并购策略发挥重要作用OKBC。与世茂集团类似kwBY，奥园收并购也基本从项目层面入手pM。大多数情况下o，一次只收购少量项目r7fN，奥园占大股1（约70-80%Q6Ev）并操盘oqsOWE，让土地方跟着赚钱u。
资料显示RYgx，奥园2017年新增土地储备1286万平方米wOPij，其中股权收购约66%，资产转让大概有15%iCb。换句话说80%以上的项目都是通过并购而来soRuKy。
翌年奥园新增可供开发的建筑面积1568万平米3yvoe，收并购项目占89%HT0；而2019年的数字是79%o。这年奥园开始热衷于产业拿地bI8，年内新增可开发建筑面积约1609万平方米y66Qo。
三年激进土地策略为奥园提供合共4463万平方米价格低廉的可销售土储Db，平均土地成本仅约2688元/平方米qw。期内uU，奥园合约销售额亦突飞猛进EpW，2017年-2019年销售平均复合增长率达到61%5uWfe2。
不过另一方面2rn，随着销售快速增长奥园的土地储备显现疲弱Rp1G。截至2019年末4c，该公司拥有土地储备总建筑面积约4503万平方米K。其土地存续比继续维持在2018年的水平Gj，即3.85年c9JVL0。
土地问题是制约奥园未来发展的重点XW。所以尽管今年奥园定下的销售增长目标只有12%7x，为近年来的最低水平ITLL，但它仍坚持不削减土地预算ySI，继续按照em2“合同销售的30%-40%作为预算用于增加土储FhrBDJ”的准则扩张3kz，为2021年预期到来的销售复苏做准备4M。
若用这个角度去观察中体产业RL、百年人寿rWwv4、京汉股份三宗交易Er4。奥园的个中目的Zfl，最显而易见的均是获取土地Ki9，其余则参杂一些更复杂的任务vIB：如北上6wQYR8、上市平台Yr8l，业务协同等lAEaEi。
中体产业
奥园在2017年起开始全国扩张hEq，从南方基地北上拓展成为企业发展重要一步pc。该公司希望在一些重点一二线城市站稳脚跟打造城市群效应P，并伺机进入一些三四线城市px。
而当年hX，正值体育小镇概念走红RqcS2。住房城乡建设部Nfpn、国家发展改革委及财政部在2016年7月发布N《关于开展特色小镇培育工作的通知7SRUb》OKOpf4，提出2020年前要培育1000个各具特色mdI6rU、富有活力的特色小镇h。
奥园于2015年在文旅板块旗下设立广州奥园特色小镇建设开发有限公司3，随后以9Ot“产业链+文旅GeJv”小镇模式f3gF，建设了奥园f（英德）心花小镇Zg、奥园78qg（韶关pPu）文旅城s2、恩平泉林黄金小镇等多个特色小镇项目kU。特色小镇属于除收并购之外PR，奥园在拿地方式上的一种补充Q。
在这一背景下z3KLh，因为业务协同性强又有历史渊源D5t，中体产业这一标的进入到奥园法眼WF7R8e。
标榜以地产+体育起家的奥园L，其前身金业集团就曾于1998年起GWxj，与中体产业合作开发了北京iac、上海n6r、广州O4、天津多个奥林匹克花园项目。但不久后XA1，双方则因争夺OyB2“奥林匹克花园P7g”品牌决裂xO，奥园也从北方市场撤离fz1。
2016年11月SuLI，国家体育总局体育基金管理中心向中体产业发函xfq，宣布拟转让其持有的全部中体产业约22.07%的股权yd4，前后经历两次招标oo。
第一次招标吸引了北京翔明体育文化有限公司LG8C、新理益集团有限公司0fpI（刘益谦旗下h14N0e）Hm、天津乐体安鸿体育文化发展有限公司tVx3（乐视体育YFr）和深圳市鹏星船务有限公司t9AL（佳兆业郭英成旗下oO0）四家企业参与RnVF。
但四家公司均因g“意向受让方未能达到基金中心的公开征集条件bGG”而投标失败MYST。据了解At，中体产业股权受让方资格条件为j：受让方或其实际控制人设立三年以上rI，最近两年连续盈利f5；具有明晰的经营发展战略Ves；具有促进上市公司持续发展和改善上市公司法人治理结构的能力7Fo；受让方需承诺在一定期限内注入中体产业ZHFwvX。
第二次招标Z，则只有奥园集团参与d。方案敲定为奥园将按照每股价格不低于17.53元4OnuGc，收购中体产业22.0733%股权成为第一大股东pf，交易代价约32.65亿元rwXs。
当时市场对这宗交易十分看好ZM，认为奥园并购入股中体产业将重提当年体育地产的故事o。奥园有望利用中体产业在体育方面的资源AJ0，以体育小镇的概念增强拿地能力。有市场人士分析b36：StFz“中体产业拿地建设场馆并运营GKY，场馆周边的配套土地则能供奥园开发住宅及商业等ZtVl。ivmn”
同时L，入住中体产业也将令奥园新增一个A股上市平台2，往后文旅资产注入Uie8u、融资p、借壳上市等都方便操作OI1。
但最终vlJw，4651lo“由于我们和中体在招标的条件上存在一些分歧AZh6R，我们最后放弃了投标OAgET。A58”奥园与中体产业的交易也因不符合征集条件而搁浅Ch2。
此后cpe，奥园独自与青岛即墨通济新经济区签约0xhP，宣布打造一个占地面积6000亩的体育小镇项目e6m。Q7“北上”也找到替代方案T7，奥园选择与天同宏基合作QyXO，收购了后者多个位于青岛北京及环京区域的住宅商业和旧改项目6yOXUJ。
百年人寿
去年iqrk，奥园在拿地层面逐渐将天平向产业协同方面倾斜AT。随着旗下物管公司奥园健康生活集团的成功上市O，奥园希望通过多元化业务在资源储备上反哺主业的意愿更加强烈SI。
2019年7月19日U，奥园公告称拟斥资32.6亿元ikkbC，收购中型险资企业百年人寿约13.86%股权PD，成为其控股股东ulETT。
LCbK“保险和公司其他板块有一定的协同效应j。百年人寿是广州农商行的第二大股东y，公司跟广州农商行是有合作的DqQ。vjHaof”奥园管理层在去年解释tlUOm，xubC“百年人寿本身跟奥园健康的医美1、康养这个板块XZZ，还有奥买家的客源板块是有关联的wC2M5，所以我们认为公司在健康康养产业与保险业是有密切关系C3X。p”
同时jM，u“现在广州Ikf、深圳都希望希望我们的百年人寿去开总部Ut，均给出土地优惠……这是通过产业联动主业y69QSQ。iEyB”奥园管理层提出V，百年人寿旗下资产管理公司是有投资地产相关的项目的E4LaB，CGU“公司可以通过他们来合作tG。7Xz”
另一方面eR5QG，亦有市场人士分析xQN2，百年人寿将为奥园套现旗下商业地产资产提供便利g8。
只是在仅仅半年后pkc，这宗收购最后以失败告吹GcEQ0。奥园并未公开披露具体原因WU。但可以参考的是3Jw，绿城集团在奥园之前意欲收购百年人寿JguK8，最终系因银保监会未批准交易从而失败pPF。
第一次挑了一个条件苛刻的标的21，第二次则挑战监管层面极难通过的“保险+地产max”MPB。奥园两次大型股权收购都像是锦上添花之作G，成功了固然好FM，失败也无碍发展前路vk。
今年4月dp7y，奥园终于选择了相对容易执行的收购标的bMr，一间经营出现危机又持有优质土储的同行公司——京汉股份c0r。
在以11.6亿元代价收购京汉股份29.99%的股份后xF，奥园入主这家前雄安新区概念房企d1，并将位于北京n、天津Fu3、重庆fW、成都tw、南京7、太原hqKlm、广东省及河北省等地J4，共计18个项目收入囊中mY，新增可售建筑面积约124万平方米rz。而更值得注意的是h，奥园自此成功控制2个港股及1个A股上市平台hMGa。
世说 | 钩沉里的商业笔记G：你能看到多远的过去OYKm，就能看到多远的未来PJgU。
责任编辑5oaX：张海营
