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  原标题wDk:世说 | 奥园却步集 来源dps:观点地产新媒体

  观点地产网 7月3日D8Nj,在完成股权过户后第三天JdbR,备受瞩目的奥园集团与京汉股份的收购案被传一些消息YxEM。

  有报道以京汉股份债务危机5mM、交易收购款支付hf2bh、项目交割等方面为切入点FzA,对交易进展是否顺利提出质疑EaS。

  据此bu,奥园e0p、京汉双方联合发布澄清声明EdfEJ,表示收购后续的相关工作正在按照协议约定推进中7T。TLaB“收购款项均按时足额支付asS,履约情况正常Zv……双方期待通过本次交易合作,共同推进京汉股份未来实现高质量9c1F、可持续发展j5Yds。aTe8”声明称T6He。

  尽管上述消息所描述情况真伪存疑wrZ8,但市场对此事的关注,也多少透露出对奥园进行公司股权层面的收并购或入股M547,是抱有一些怀疑态度的4Uj0DA。从中体产业和百年人寿7I0xZO,该公司近年来对大型并购入股的成功经验不多ZQ。

  因此值此机会aPyB,我们或可以回顾一下奥园过去有代表性的两次入股尝试in08,权当温故知新TYD。当然fWSv,在讨论这两宗交易的时候ua,亦要结合奥园的发展进程进行观察X。

  收并购策略

  总结奥园集团的发展历程,这家近几年快速崛起的房企系以收并购立身uIPBm。

  据观点地产新媒体了解jUuGT,奥园于2013年第一次提出三年规划ETl,对外公布确立“商住双线发展Uf”策略q4N,并宣布进入快速发展周期0。当时NpgGi,当时奥园管理层已开始强调收并购的重要性fCb。

  2017年C,奥园提出第二个三年计划gZ,规划年内要北上进入多个省市qrA1,初步建立环渤海区域、华东区域OpE、中西部核心区域和华南区域四大片区5n。

  2018年则围绕重点区域的城市群ns,在新进入城市及周边扩大投资规模T,加大对一二线城市周边卫星城的投入HK81。2019年cXp,奥园将主要关注已进入市场的产能和份额提升BcIM。

  三年内r2D,收并购策略发挥重要作用OKBC。与世茂集团类似kwBY,奥园收并购也基本从项目层面入手pM。大多数情况下o,一次只收购少量项目r7fN,奥园占大股1(约70-80%Q6Ev)并操盘oqsOWE,让土地方跟着赚钱u。

  资料显示RYgx,奥园2017年新增土地储备1286万平方米wOPij,其中股权收购约66%,资产转让大概有15%iCb。换句话说80%以上的项目都是通过并购而来soRuKy。

  翌年奥园新增可供开发的建筑面积1568万平米3yvoe,收并购项目占89%HT0;而2019年的数字是79%o。这年奥园开始热衷于产业拿地bI8,年内新增可开发建筑面积约1609万平方米y66Qo。

  三年激进土地策略为奥园提供合共4463万平方米价格低廉的可销售土储Db,平均土地成本仅约2688元/平方米qw。期内uU,奥园合约销售额亦突飞猛进EpW,2017年-2019年销售平均复合增长率达到61%5uWfe2。

  不过另一方面2rn,随着销售快速增长奥园的土地储备显现疲弱Rp1G。截至2019年末4c,该公司拥有土地储备总建筑面积约4503万平方米K。其土地存续比继续维持在2018年的水平Gj,即3.85年c9JVL0。

  土地问题是制约奥园未来发展的重点XW。所以尽管今年奥园定下的销售增长目标只有12%7x,为近年来的最低水平ITLL,但它仍坚持不削减土地预算ySI,继续按照em2“合同销售的30%-40%作为预算用于增加土储FhrBDJ”的准则扩张3kz,为2021年预期到来的销售复苏做准备4M。

  若用这个角度去观察中体产业RL、百年人寿rWwv4、京汉股份三宗交易Er4。奥园的个中目的Zfl,最显而易见的均是获取土地Ki9,其余则参杂一些更复杂的任务vIB:如北上6wQYR8、上市平台Yr8l,业务协同等lAEaEi。

  中体产业

  奥园在2017年起开始全国扩张hEq,从南方基地北上拓展成为企业发展重要一步pc。该公司希望在一些重点一二线城市站稳脚跟打造城市群效应P,并伺机进入一些三四线城市px。

  而当年hX,正值体育小镇概念走红RqcS2。住房城乡建设部Nfpn、国家发展改革委及财政部在2016年7月发布N《关于开展特色小镇培育工作的通知7SRUb》OKOpf4,提出2020年前要培育1000个各具特色mdI6rU、富有活力的特色小镇h。

  奥园于2015年在文旅板块旗下设立广州奥园特色小镇建设开发有限公司3,随后以9Ot“产业链+文旅GeJv”小镇模式f3gF,建设了奥园f(英德)心花小镇Zg、奥园78qg(韶关pPu)文旅城s2、恩平泉林黄金小镇等多个特色小镇项目kU。特色小镇属于除收并购之外PR,奥园在拿地方式上的一种补充Q。

  在这一背景下z3KLh,因为业务协同性强又有历史渊源D5t,中体产业这一标的进入到奥园法眼WF7R8e。

  标榜以地产+体育起家的奥园L,其前身金业集团就曾于1998年起GWxj,与中体产业合作开发了北京iac、上海n6r、广州O4、天津多个奥林匹克花园项目。但不久后XA1,双方则因争夺OyB2“奥林匹克花园P7g”品牌决裂xO,奥园也从北方市场撤离fz1。

  2016年11月SuLI,国家体育总局体育基金管理中心向中体产业发函xfq,宣布拟转让其持有的全部中体产业约22.07%的股权yd4,前后经历两次招标oo。

  第一次招标吸引了北京翔明体育文化有限公司LG8C、新理益集团有限公司0fpI(刘益谦旗下h14N0e)Hm、天津乐体安鸿体育文化发展有限公司tVx3(乐视体育YFr)和深圳市鹏星船务有限公司t9AL(佳兆业郭英成旗下oO0)四家企业参与RnVF。

  但四家公司均因g“意向受让方未能达到基金中心的公开征集条件bGG”而投标失败MYST。据了解At,中体产业股权受让方资格条件为j:受让方或其实际控制人设立三年以上rI,最近两年连续盈利f5;具有明晰的经营发展战略Ves;具有促进上市公司持续发展和改善上市公司法人治理结构的能力7Fo;受让方需承诺在一定期限内注入中体产业ZHFwvX。

  第二次招标Z,则只有奥园集团参与d。方案敲定为奥园将按照每股价格不低于17.53元4OnuGc,收购中体产业22.0733%股权成为第一大股东pf,交易代价约32.65亿元rwXs。

  当时市场对这宗交易十分看好ZM,认为奥园并购入股中体产业将重提当年体育地产的故事o。奥园有望利用中体产业在体育方面的资源AJ0,以体育小镇的概念增强拿地能力。有市场人士分析b36:StFz“中体产业拿地建设场馆并运营GKY,场馆周边的配套土地则能供奥园开发住宅及商业等ZtVl。ivmn”

  同时L,入住中体产业也将令奥园新增一个A股上市平台2,往后文旅资产注入Uie8u、融资p、借壳上市等都方便操作OI1。

  但最终vlJw,4651lo“由于我们和中体在招标的条件上存在一些分歧AZh6R,我们最后放弃了投标OAgET。A58”奥园与中体产业的交易也因不符合征集条件而搁浅Ch2。

  此后cpe,奥园独自与青岛即墨通济新经济区签约0xhP,宣布打造一个占地面积6000亩的体育小镇项目e6m。Q7“北上”也找到替代方案T7,奥园选择与天同宏基合作QyXO,收购了后者多个位于青岛北京及环京区域的住宅商业和旧改项目6yOXUJ。

  百年人寿

  去年iqrk,奥园在拿地层面逐渐将天平向产业协同方面倾斜AT。随着旗下物管公司奥园健康生活集团的成功上市O,奥园希望通过多元化业务在资源储备上反哺主业的意愿更加强烈SI。

  2019年7月19日U,奥园公告称拟斥资32.6亿元ikkbC,收购中型险资企业百年人寿约13.86%股权PD,成为其控股股东ulETT。

  LCbK“保险和公司其他板块有一定的协同效应j。百年人寿是广州农商行的第二大股东y,公司跟广州农商行是有合作的DqQ。vjHaof”奥园管理层在去年解释tlUOm,xubC“百年人寿本身跟奥园健康的医美1、康养这个板块XZZ,还有奥买家的客源板块是有关联的wC2M5,所以我们认为公司在健康康养产业与保险业是有密切关系C3X。p”

  同时jM,u“现在广州Ikf、深圳都希望希望我们的百年人寿去开总部Ut,均给出土地优惠……这是通过产业联动主业y69QSQ。iEyB”奥园管理层提出V,百年人寿旗下资产管理公司是有投资地产相关的项目的E4LaB,CGU“公司可以通过他们来合作tG。7Xz”

  另一方面eR5QG,亦有市场人士分析xQN2,百年人寿将为奥园套现旗下商业地产资产提供便利g8。

  只是在仅仅半年后pkc,这宗收购最后以失败告吹GcEQ0。奥园并未公开披露具体原因WU。但可以参考的是3Jw,绿城集团在奥园之前意欲收购百年人寿JguK8,最终系因银保监会未批准交易从而失败pPF。

  第一次挑了一个条件苛刻的标的21,第二次则挑战监管层面极难通过的“保险+地产max”MPB。奥园两次大型股权收购都像是锦上添花之作G,成功了固然好FM,失败也无碍发展前路vk。

  今年4月dp7y,奥园终于选择了相对容易执行的收购标的bMr,一间经营出现危机又持有优质土储的同行公司——京汉股份c0r。

  在以11.6亿元代价收购京汉股份29.99%的股份后xF,奥园入主这家前雄安新区概念房企d1,并将位于北京n、天津Fu3、重庆fW、成都tw、南京7、太原hqKlm、广东省及河北省等地J4,共计18个项目收入囊中mY,新增可售建筑面积约124万平方米rz。而更值得注意的是h,奥园自此成功控制2个港股及1个A股上市平台hMGa。

  世说 | 钩沉里的商业笔记G:你能看到多远的过去OYKm,就能看到多远的未来PJgU。

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责任编辑5oaX:张海营

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